Čo je to stavebný pozemok? S touto otázkou sa ako architekti pri riešení projektov rodinných domov, stretávame v praxi pomerne často.
Ľudovo povedané, ide o pozemok, na ktorom môžete požiadať o vydanie stavebného povolenia a toto Vám bude za dodržania určitých podmienok aj vydané.
Problémom je, že kataster nepozná pojem "stavebný pozemok". Z tohto dôvodu, keď kupujete pozemok, nenájdete žiaden, ktorý by bol na liste vlastníctva vedený ako "stavebný pozemok" v odstavci "druh pozemku". Z katastra nehnuteľností preto nie je možné určiť, či je konkrétny pozemok stavebný.
Pojem "stavebný pozemok" je definovaný len v stavebnom zákone.
Podľa Zákona č. 50/1976 Zb. (o územnom plánovaní a stavebnom poriadku - stavebný zákon)
§ 43h definuje stavebný pozemok nasledovne:
1) Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.
2) Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.
Pozrite si celé znenie stavebného zákona.
Za stavebný pozemok preto možno považovať:
1
Pozemok, ktorý je súčasťou územia určeného na zastavanie v územnom pláne obce
Jedná sa o pozemky, ktoré sú v územnom pláne obce určené na výstavbu a zároveň nie sú určené na poľnohospodárske využitie. Takéto pozemky sú na katastri, v časti druh pozemku, obvykle vedené ako ostatná plocha.
2
Pozemok, na ktorý bolo vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie
Toto je najjednoznačnejší prípad, pretože pozemok, na ktorý už bolo vydané stavebné povolenie, prípadne územné rozhodnutie (v určitých prípadoch, pokiaľ stavebný úrad nedovolí zlúčené konanie, je územné rozhodnutie vyžadované ako samostatné konanie pred vydaním stavebného povolenia), je obvykle pozemkom, kde bude môcť výstavba prebiehať vo veľmi blízkej dobe.
3
Pozemok v súčasnosti zastavaný stavbou
Toto je z dôvodu, pretože existujúcu stavbu môžete zrekonštruovať a dostavať, prípadne úplne nahradiť novou. Inak povedané, stavebný úrad vám za dodržania určitých podmienok stavbu povolí, čiže sa takisto jedná o stavebný pozemok. Takéto pozemky sú na katastri, v časti druh pozemku, vedené ako zastavaná plocha a nádvorie.
4
Poľnohospodársky pozemok, ktorý je určený na zastavanie v územnom pláne zóny
Toto je najčastejší prípad, podobný ako v prvom bode vyššie, s tým rozdielom, že poľnohospodársky pozemok je zo zákona chránený (podľa zákona č. 220/2004) a pred vydaním stavebného povolenia je ešte potrebné vyňať ho z poľnohospodárskeho pôdneho fondu (PPF). Takéto pozemky sú na liste vlastníctva, v časti druh pozemku, vedené ako záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica alebo trvalý trávnatý porast.
Tu je potrebné povedať, že stavebné pozemky v bode 1 a 4 sú síce považované za stavebné, avšak k vydaniu stavebného povolenia na jednotlivé stavby (napríklad rodinné domy) to môže trvať veľmi dlho, pretože pokiaľ nie sú v území povolené alebo vybudované inžinierske siete a prístupové komunikácie, tak príslušný stavebný úrad nevydá stavebné povolenie k jednotlivým domom.
Ako zistím, či je pozemok určený na výstavbu?
Pred kúpou pozemku, na ktorom plánujete stavať, si overte či je predmetný pozemok "stavebný" v nasledovných 3 krokoch:
A
Pozrite sa na liste vlastníctve v časti "A: majetková podstata" pod "druh pozemku", či je vedený ako "zastavaná plocha a nádvorie". Ak áno, pozemok spadá pod bod č. 3 v hore uvedenej kategorizácii. Ak nie postúpte na nasledovný bod.
B
Overte si u predávajúceho, či bolo na pozemok vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie. Ak áno, pozemok spadá pod bod č. 2 v hore uvedenej kategorizácii. Ak nie postúpte na nasledovný bod.
C
Zájdite na príslušný stavebný úrad v úradných hodinách a informujte sa o predmetnom pozemku, či je v územnom pláne obce určený k výstavbe vami požadovanej stavby (obvykle sa jedná o projekt rodinného domu). Ak áno, potom si pozrite na liste vlastníctve v časti "A: majetková podstata" pod "druh pozemku", či je pozemok vedený ako záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica alebo trvalý trávnatý porast. Ak áno, pozemok spadá pod bod č. 4 v hore uvedenej kategorizácii. Ak je pozemok na liste vlastníctva vedený ako "ostatná plocha", pozemok spadá pod bod č. 1 v hore uvedenej kategorizácii.
Územné plány obcí nájdete aj na stránke www.uzemneplany.sk, avšak pre laika je pomerne ťažké sa v nich orientovať. Z tohto dôvodu vždy odporúčame zájsť na príslušný stavebný úrad, kde by vám mali v rámci úradných hodín bezplatne poradiť a vysvetliť dosahy územného plánu na predmetnú parcelu.
V ostatných prípadoch nemožno hovoriť o stavebnom pozemku.
Stáva sa, že pozemok je predávaný ako stavebný, no v skutočnosti je podľa územného plánu obce určený na poľnohospodárske, prípadne iné účely. Ak by ste žiadali o vydanie stavebného povolenia na takomto pozemku, čiže nie na "stavebnom pozemku", je veľmi vysoká pravdepodobnosť, že obec by vám stavbu nepovolila, pretože navrhovaná stavba by nebola v súlade s územným plánom obce. V takých prípadoch je potrebné najprv iniciovať zmenu územného plánu obce, čo je proces obvykle trvajúci niekoľko rokov s neistým výsledkom, pretože zmena musí prejsť schvaľovacím procesom na zasadnutí poslancov danej obce.
Rôzne nástrahy, ktoré na vás číhajú pri kúpe pozemku sme detailnejšie popísali v článku Na čo si dať pozor pred kúpou pozemku.