Radi by sme sa s vami podelili o cenné skúsenosti, ktoré sme nadobudli pri našom testovacom projekte stavby rodinného domu. Ako architekti a stavební inžinieri sme si chceli prejsť všetkým, čím musí pri výstavbe domu prejsť každý z vás, našich zákazníkov, ktorí si od nás kupujú projekty rodinných domov (katalógové alebo individuálne). Riešili sme preto všetko od projektu, výberu a kúpy pozemku, cez vybavenie všetkých povolení, až po stavbu domu a jeho kolaudáciu. V tomto článku si stručne prejdeme všetky menované činnosti, ktoré so stavbou domu súvisia.
Výber pozemku
Začali sme výberom pozemku. Na to, aby ste si mohli vybrať správny pozemok, je vhodné mať aspoň predbežne vybraný aj projekt domu, ktorý chcete stavať. V opačnom prípade sa vám môže ľahko stať, že pozemok, ktorý si kúpite, nebude vhodný na váš vysnívaný dom (napr. nedostatočná šírka pozemku vrátane odstupových vzdialeností, prekročená maximálna zastavanosť pozemku a podobne). Podrobne sa tejto rozsiahlej problematike venuje náš článok Ako si vybrať správny pozemok.
V našom prípade sme si vybrali takmer 6 árový pozemok rozmerov 21 x 27 m. Pred samotnou kúpou pozemku sme si na miestne príslušnom stavebnom úrade overili možnosť výstavby nami plánovaného projektu. Zároveň sme si vyžiadali záväznú územnoplánovaciu informáciu k predmetnému pozemku, aby sa nám nestalo, že sa úradník pomýli a ústne nám podá nesprávnu informáciu.
Projekt rodinného domu
Naše projekty domov zahŕňajú širokú škálu projektov, od bungalovov po poschodové domy, od 2-izbových až po 5-izbové. Pre náš prípad sme si zobrali 4-člennú rodinu, ktorá potrebuje tri spálne (jednu rodičovskú a dve detské), obývačku s kuchyňou, kúpeľňu a samostatnú toaletu s umývadlom. Zároveň sme vyberali tak, aby mal dom dostatok odkladacích priestorov pre štyroch členov rodiny. Náš výber padol na rodinný dom O120. Tento dom má celkovú šírku 13,5 m, čo spolu s odstupovými vzdialenosťami 2+5 m vytvára požiadavku na šírku pozemku 20,5 m. Odstupové vzdialenosti je možné v mnohých prípadoch zmenšiť aj na 2+2 m, ale chceli sme, aby sa jednalo o optimálne riešenie.
Stavebné povolenie
Po kúpe pozemku a vypracovaní projektu prišlo na rad vybavenie stavebného povolenia. K vybaveniu stavebného povolenia je okrem samotného projektu domu potrebné spracovať projekt osadenia domu na pozemok, projekty prípojok inžinierskych sietí a v tomto prípade bolo tiež potrebné vypracovať projekt zjazdu na pozemok (záleží od konkrétnej obce). Následne je potrebné vyžiadať vyjadrenia správcov inžinierskych sietí (vodovod, kanalizácia, elektrina, plyn, telekomunikácie) a orgánov štátnej správy: v našom prípade to bolo vyjadrenie k odpadom počas výstavby, ochrany prírody a krajiny, malý zdroj znečistenia ovzdušia (krb s komínom), vyňatie z pôdneho fondu (pozemok bol na katastri evidovaný ako orná pôda) a zjazd na pozemok. Zo všetkých týchto vyjadrení je určite najkomplikovanejšie vyňatie z pôdneho fondu, ktoré v sebe zahŕňa viac úkonov. S týmito všetkými vyjadreniami sme podali žiadosť o stavebné povolenie. Podrobnejšie sa tejto problematike venujeme v našom článku Ako vybaviť stavebné povolenie. Dozviete sa v ňom viac informácií o každom z týchto úkonov potrebných pre vydanie stavebného povolenia.
Cenové ponuky od realizátorov stavby
V priebehu času potrebného na vybavenie stavebného povolenia sme začali oslovovať dodávateľov stavebných prác. Tu treba povedať, že je veľmi dôležité mať kvalitne spracovaný projekt v stupni pre realizáciu stavby. Ide o projekt vyššej úrovne ako iba projekt na stavebné povolenie, nakoľko je podrobnejšie vypracovaný a hlavne obsahuje výkazy výmer materiálov a prác. Sú to excelovské súbory, kde je zahrnutá každá položka potrebná k výstavbe domu vrátane profesií ako voda, kanál, plyn, elektrina a vykurovanie. Spolu je to približne 300 položiek pre bežný rodinný dom. Ak máte spracovaný iba projekt na stavebné povolenie, tak si tieto položky musí každý oslovený realizátor napočítať z výkresov sám, čo ho stojí enormné množstvo práce. Z tohto dôvodu vám mnohí na vašu žiadosť o cenovú ponuku ani neodpíšu, alebo cenu pre istotu premrštia, aby mali istotu, že na zákazke neprerobia. Často sa tiež stáva, že ak daný realizátor cenu stavby podcení, tak buď počas stavby odíde, alebo bude chcieť vyfakturovať práce naviac, s ktorými v cenovej ponuke nepočítal. Všetkým týmto problémom sa ľahko vyhnete, nakoľko naše katalógové projekty sú vždy v realizačnej podobe aj s kompletnými výkazmi výmer. Žiadny z uvedených problémov vám teda nehrozí. My sme jednoducho poslali výkazy výmer v xls formáte a výkresy v pdf formáte (e-projekt) potenciálnym realizátorom a čakali na spätné zaslanie cenových ponúk. Výhodou je, že do týchto výkazov výmer vo formáte excel realizátor už iba vpisuje cenu za daný úkon – nemusí počítať množstvá materiálov a práce, dopĺňa čisto iba svoju jednotkovú cenu za daný úkon.
Stavba domu
Na základe cenových ponúk sme si vybrali dodávateľa stavby (zohľadnili sme samozrejme aj históriu a referencie, nevyberali sme iba podľa ceny), ktorý nám postaví celý dom, okrem niektorých špecifických častí, ktoré sme si riešili s ďalšími samostatnými dodávateľmi. Konkrétne to boli okná a dvere, krov, komínové teleso a vykurovanie.
Pred začatím stavby je ešte potrebné uzavrieť zmluvu o dielo a dohodnúť časový harmonogram (príloha zmluvy), aby sa vám nestalo, že realizátor bude stavbu naťahovať (napr. medzičasom získa lepšiu zákazku a nebude mať dosť ľudí pre vašu stavbu), ale nebudú mu hroziť žiadne finančné sankcie za takéto konanie.
Toto všetko sme urobili, počkali na právoplatnosť stavebného povolenia (proces sa nám podarilo urýchliť tým, že sme obehali priamych susedov a tí nám podpísali vzdanie sa práva odvolania), a pustili sa do výstavby.
Základy
Pred začiatkom stavebných prác sme z časti pozemku dotknutej stavbou domu zhrnuli ornicu. Základy sme riešili ako pásové betónové s výstužou. Pred ich betonážou je potrebné do výkopu umiestniť zemniacu pásovinu bleskozvodu. Na základové pásy sme vymurovali jeden rad debniacich betónových tvárnic. Vonkajšia hrana debniacich tvárnic tvorí obrys základovej dosky (platne), ktorú sme vyliali na debniace tvárnice. Ešte predtým nesmiete zabudnúť na potrubia vody a kanalizácie, ktorých prestupy cez základové pásy a dosku musia byť zrealizované pred samotnou betonážou. Nezabudnite si dôkladne premerať polohu týchto prestupov a urobiť prípadné úpravy. Pred vyliatím základovej dosky ešte vytvoríme zhutnené podložie, poukladáme výstuž a zalejeme.
Obr. 1 Murovanie debniacich tvárnic na vybetónované základové pásy
Obr. 2 Príprava štrkového podložia pre základovú dosku
Obr. 3 Vybetónovaná základová doska s prestupmi kanalizácie a vody
Murivo a nosné konštrukcie
Po vyzretí základovej dosky sme začali murovať nosné obvodové steny. Pred začatím murovania nezabudnite nataviť hydroizolačný pás, ktorý v neskoršej fáze stavby napojíte na zvyšnú celoplošnú hydroizoláciu základovej dosky. Pred samotným murovaním je potrebné urobiť rozhodnutie, či budete stavať z tehly, pórobetónu, prípadne iného menej používaného murovacieho systému. My sme si vybrali pórobetón, z ktorého sa nám murovalo rýchlo a presne. Posledný rad muriva je ukončený železobetónovým vencom, ktorý zaisťuje pevnosť a stabilitu domu. Nad okenné a dverné otvory sme používali prefabrikované preklady Ytong, okrem veľkého otvoru pre zasklenú stenu spájajúcu obývačku a krytú terasu.
Obr. 4 Vymurované obvodové steny a príprava debnenia pre betónový veniec
V tomto mieste sme použili monolitický (liaty) betónový preklad podľa návrhu statika. Rovnako je v tomto priestore vymurovaný a vybetónovaný stĺp ako podpera pre nosné betónové konštrukcie (prievlaky) od stĺpa na obvodové steny.
Obr. 5 Betónový stĺp terasy s vloženou výstužou
Obr. 6 Vybetónované monolitické prievlaky spájajúce dom so stĺpom terasy
Krov
V projekte domu O120 je navrhnutý väzníkový krov, nakoľko dom nemá vnútorné nosné steny, ktoré by boli potrebné v prípade klasického krovu v kombinácii s dreveným trámovým stropom. Výhoda väzníkového krovu je práve kombinácia krovu a trámového stropu do jednej konštrukcie, ktorá je navyše narezaná presnou CNC technológiou vo výrobnej hale a dovezená priamo na stavbu. Podrobné porovnanie vlastností, resp. výhod a nevýhod väzníkového a klasického krovu nájdete v našom článku Väzníkový alebo tradičný krov.
Obr. 7 Osadený väzníkový krov na pomúrnici kotvenej do venca
Krov bol ukladaný na pomúrnicu (drevený hranol uchytený do betónového venca) po celom obvode domu. Sklon krovu bol navrhnutý ako 22°, čím vznikol väčší manipulačný priestor vo vnútri krovu.
Obr. 8 Vnútorný priestor väzníkového krovu (neobytné podkrovie)
Zateplenie
Obvodové steny sme zateplili polystyrénom. Toto riešenie bolo možné z dôvodu, že dom mal dostatočné odstupy od susedných stavieb. Polystyrén totiž patrí do triedy reakcie na oheň E, zatiaľ čo minerálna vlna do triedy A. V prípade menších odstupov medzi domami je potrebné použiť nehorľavú minerálnu vlnu. Správny postup zateplenia stien rodinného domu sa často podceňuje, prípadne zateplenie realizujú ľudia, ktorí nevedia, ako sa má správne zatepľovať. Ešte stále sa stretávame s tým, že jednotlivé platne tepelného izolantu nemajú po celom obvode nanesené lepidlo, nie je dodržaná správna väzba jednotlivých platní a pri okenných a dverných otvoroch nie sú urobené tzv. hokejky. Pri rodinných domoch nie je povinné kotvenie izolantu, ale určite by sme ho odporúčali. My sme pri realizácii stavby zateplenie kotvili v každom spoji medzi jednotlivými platňami. V prípade silnej víchrice je to istota, že vám neutrhne časť fasády. Ak potrebujete ušetriť, tak kotvenie zrealizujte aspoň vo vonkajších rohoch domu.
Obr. 9 Zateplenie obvodových stien vrátane kotvenia a uzatváranie podbitia strechy
Strecha
Strešnú krytinu sme zvolili z klasickej betónovej škridly. Zásluhou 22° sklonu strechy sme mali na výber viac typov škridiel a zároveň nebolo potrebné zhotoviť plné debnenie strechy (drevený záklop). Podbitie strechy sme riešili pomocou OSB dosky uchytenej na pomocných drevených hranoloch, ktoré boli ukotvené do konštrukcie väzníkového krovu.
Obr. 10 Zatepľovanie zvyšných obvodových stien dom vrátane podbitia strechy
Interiér
Interiér domu sme realizovali do stavu holodom, čo znamená, že boli urobené všetky vývody vody, kanalizácie a elektriny. Takisto boli urobené podlahové anhydritové potery, na ktorú už stačí položiť finálnu vrstvu podlahy vo forme parkiet alebo dlažby. Steny boli kompletne omietnuté a vymaľované.
Obr. 11 Vyliate podlahy anhydritovým poterom a omietnuté steny v interiéri
Obr. 12 Pohľad na budúcu obývačku a veľkú zasklenú stenu smerom na terasu
Exteriér
V exteriéri sme použili finálnu tenkovrstvovú silikónovú omietku v kombinácii s obkladom z umelého kameňa. Na terase bola položená veľkoformátová rektifikovaná dlažba s protišmykovou úpravou. Dažďové žľaby a zvody boli lakované do tmavohnedého farebného odtieňa. Strešná krytina bola v hnedom farebnom prevedení. Okná a dvere sme vybrali plastové, z vonkajšej strany s drevodekorom. Na vonkajší chodník a miesto pre parkovanie troch vozidiel sme zvolili betónovú zámkovú dlažbu.
Na obrázkoch nižšie je finálny výsledok našej práce.
Obr. 13 Pohľad na dokončený rodinný dom zo strany ulice
Obr. 14 Pohľad na dokončený rodinný dom zo strany záhrady
Kolaudácia stavby
Po dokončení stavby sme hneď začali riešiť proces kolaudácie stavby. Podobne ako pri stavebnom povolení, aj tu musíte dodať veľa rôznych dokumentov k tomu, aby mohol stavebný úrad vydať kolaudačné rozhodnutie. Potrebné sú certifikáty k použitým stavebným materiálom (tieto si stačí stiahnuť a vytlačiť z webových stránok jednotlivých výrobcov), revízne správy od vnútornej elektroinštalácie, komínového telesa, protokoly k tlakovej skúške vodovodu a skúške tesnosti kanalizácie, potvrdenia o odvoze stavebného odpadu, potvrdenie a pripojenie a elektrickú energiu a vodovod, geometrické zameranie skutočného vyhotovenia stavby, zameranie adresného bodu a energetický certifikát. Hneď ako sme všetky tieto doklady získali, zaplatili sme správny poplatok a podali žiadosť na vydanie kolaudačného rozhodnutia. Po spracovaní žiadosti nás kontaktovali zo stavebného úradu a dohodli sme si termín kolaudačného zisťovania (obhliadka domu zo strany stavebného úradu, kde kontrolujú súlad stavby so schválenou projektovou dokumentáciou). Všetko prebehlo v poriadku a o niekoľko dní nám vydali kolaudačné rozhodnutie. Týmto bol zavŕšený celý proces, ktorý nám trval od samotnej kúpy pozemku až po kolaudáciu domu presne jeden celý rok.
Záver
V tomto článku sme sa vám v krátkosti snažili poukázať na všetky hlavné aspekty na ceste za novým bývaním v rodinnom dome. Držíme vám palce, aby cesta za vaším vysnívaným domom bola čo najbezproblémovejšia. Budeme radi, ak sa staneme súčasťou tejto vašej cesty. Nie je to jednoduché, ale výsledok bude určite stáť za to.